Dans la vente immobilière d'un majeur protégé, la moindre approximation procédurale peut paralyser l'opération. Lorsqu'un tuteur s'écarte, même de bonne foi ou pour des raisons de commodité matérielle, des conditions fixées par le Juge des Contentieux de la Protection (JCP), il s'expose à un double risque : voir la vente annulée et voir sa responsabilité civile recherchée.

L'analyse de cette situation met en lumière une réalité complexe : si la caractérisation d'une faute de gestion est fréquente en cas de non-respect de l'ordonnance, elle n'entraîne pas automatiquement une condamnation financière.

Un cas pratique pour comprendre : la situation de M. Maximin*

M. Maximin est propriétaire d'une grande villa divisée en plusieurs appartements, dont l'un constitue sa résidence principale. Faisant l'objet d'une mesure de protection juridique en raison d'une dégradation de sa santé, sa situation financière devient difficile. Son tuteur, M. Régent, sollicite alors du juge l'autorisation de vendre la villa pour faire face aux dépenses courantes et d'entretien du bien.

Par ordonnance, le Juge des tutelles, M. Portalis, autorise la vente amiable à un prix minimum de 1 400 000 euros, avec une condition essentielle : l'octroi au profit de M. Maximin d'un droit viager d'usage et d'habitation (DUH) à titre gratuit sur l'appartement qu'il occupe actuellement au sein de la villa.

Un compromis de vente est signé. Cependant, pour des raisons pratiques et de confort (travaux de rénovation), le tuteur et l'acquéreur s'accordent dans l'acte pour que le droit d'usage de M. Maximin s'exerce finalement sur un autre appartement de la villa, plus petit mais entièrement rénové.

La situation se complique rapidement :

• Les filles de M. Maximin font appel de l'ordonnance d'autorisation de vente.
• Avant même que la Cour d'appel n'y réponde, le tuteur et l'acquéreur choisissent de maintenir l'opération.
• La Cour d'appel finit par infirmer l'ordonnance d'autorisation et ordonne une expertise judiciaire du bien. Malgré cette décision d'infirmation qui anéantit l'autorisation de vendre, le tuteur signe un avenant avec l'acquéreur pour prolonger la durée du compromis de vente.
• Au décès de M. Maximin, ses héritières engagent une action en nullité du compromis, puis poursuivent le tuteur en responsabilité civile professionnelle pour obtenir réparation du passif de la succession.

Dès lors, plusieurs risques importants apparaissent :

• Le tuteur peut-il modifier l'appartement d'usage sans l'accord exprès du juge, même si le majeur protégé y consent ?
• Signer une prolongation de compromis alors que l'autorisation de vente fait l'objet d'un appel – ou a fortiori a été infirmée – expose-t-il le tuteur à une faute de gestion ?
• Comment prouver le préjudice financier des héritiers si le compromis annulé a finalement permis de conserver le bien dans la succession et de le revendre plus cher ensuite ?

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Claudia CANINI

Avocate - Droit des Majeurs Protégés | Titulaire du CNC MJPM

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Publié le 8 juin 2026

Note : Cet article propose un éclairage juridique général à visée informative. Pour concourir à la sécurité de vos décisions, il ne peut se substituer à l'examen approfondi des particularités de votre situation et à l'analyse de vos pièces dans le cadre d'une consultation personnalisée.

*Les noms utilisés sont fictifs.

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